[实践传真]国务学院实践团队赴徐汇区康健街道座谈调研

2013年9月12日，徐汇区与上海交大联合实践课题组“穷物业现象破解研究”项目成员张碧涛、傅晗玮、孙克良、郑娴一行四人赴徐汇区康健街道举行座谈调研活动。来自街道方面的与会人员包括街道房办主任陈烨同志、主任助理康胤同志、街道市政科田炜同志，以及自轻工物业小区经理的王姬敏女士、中城物业小区经理沈坚先生和安得物业小区经理万磊女士。

本项研究的主要内容是调查住宅物业行业经营状况和生存环境，为化解物业服务收费困难这一问题提供政策建议。在座谈会上，课题组负责人张碧涛同学代表全体成员首先作了“穷物业基本问题的思考”的主汇报。报告提到，物业公司目前所遇到的复杂困境主要是由住房制度变迁、行业定位低端化、业主阶层分化和社会维稳压力等共同造成。在此基础，社区业主对物业公司正常参与社区治理、建立平等对话的要求形成了过度挑战，不仅使物业行业盈利能力长期萎缩，还使物业从业人员承受巨大的精神压力和社会歧视，围绕物业费提价、收缴而带来的社区暴力事件屡见不鲜。课题组认为，通过减轻行业税负、动员主流媒体、促进社区融合、调整维稳策略来实现行业保护，培育业主的规则意识、妥协精神和公共精神，有利于规范和改善业主和物业公司的关系，为物业行业的发展奠定良好的社会基础。

接着，课题组成员傅晗玮同学和孙克良同学分别就中美物业管理经验比较和物业管理中的法律关系为主题作了专题汇报。傅晗玮同学详细介绍了美国物业行业的发展现状、业主委员会的运作过程和物业费定价、收缴的具体程序和特点。并指出，中国对售后公房业主实施了物业费优惠政策却没有实施严格的欠费惩罚措施，导致业主与物业公司关系极为紧张，而美国物业市场化程度较高，同时司法机关和业委会可以对欠费业主实施高额罚款和产权拍卖，提高了业主的违法成本、改善了物业的服务水平。孙克良同学在汇报中主要介绍了中国六种典型的社区管理模式及其各自优劣，并指出目前中国的社区立法存严重滞后，相关主体间法律责任模糊以及法律冲突较多的问题，为大家呈现了物业管理中的复杂结构。

课题组的汇报引起了街道领导同志和物业公司代表的强烈共鸣和讨论热情。他们认为，物业行业总体上处在一个比较艰难的生存环境中，特别是售后公房小区物业长期全面亏损，物业公司与业主、业主委员会处在紧张的对抗关系中，而物业公司所承担的大量社会责任却难以被社会公众了解、接受和认同。他们认为，造成这些现象的原因包括：第一，由于现实中物业公司与政府部门的权责义务分配的不清晰，导致业主视物业公司为公权力组织，业主对政府的压力往往转移给物业公司。第二，开发商在前期所遗留的问题是物业矛盾产生的一大根源。第三，在维稳的压力下，物业公司对业主的不合理要求往往采取经济退让和忍耐，然而这种牺牲方式已经积重难返，导致政府在多年后对售后公房物业费的补偿性提价不但没有给物业公司带来明显的经济回报，反而使物业公司承受更为苛刻的业主要求，物业公司对提价的心态相当尴尬。第四，社会媒体对物业公司的报道采取极端片面的方式使业主对物业公司的敌对情绪不断升温。

3个小时的座谈调研结束后，街道和物业公司对课题组同学表示了感谢，并愿意继续支持本项研究更加深入开展。早在7月16日，课题组就赴康健街道与房办同志进行了前期座谈，之后课题组在前期座谈成果的基础上展开文献调研，特别是傅晗玮同学充分利用个人关系独立进行了大量的实地调研，其生动的汇报赢得了街道同志和物业公司代表的高度肯定。目前，课题组已与街道房办同志共同设计了调查康健街道共33家物业公司生存发展情况的问卷，后续的统计分析报告将会很快形成，以更好地反映穷物业现象的规律和特点。

本课题组自成立以来就得到学院、徐汇区政府及康健街道的大力支持。课题组成员按照研究进度、专业特长和个人兴趣进行合理分工。指导教师郑晓华博士对课题组研究方向的把握和资料收集提供了细致帮助，三位研究生成员主动为本科生郑娴同学成员制定学习计划和工作任务，使其不仅能够在课题研究中充分发挥价值，并且能汲取丰富的科研经验，郑娴同学也主动承担大量的基础性工作和协调性工作。课题组内部形成了传、帮、带的团结氛围和浓厚的学术氛围，共同感受到团队协作的力量。课题组有信心将本项研究继续扎实推进，形成兼具思想性和建设性的政策分析报告。

撰稿人：张碧涛